Éditions Sorman

Les communes rurales sont parfois propriétaires de locaux qu’elles souhaitent louer à des professionnels afin de maintenir la présence de commerces, offrir des services à la population et conserver des habitants, voire en attirer de nouveaux. Or, les locations de locaux et bâtiments sont imposables de plein droit à la TVA (art. 256, code général des impôts - CGI) ; c’est notamment le cas des locaux professionnels destinés à abriter l’exercice d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale… à la condition qu’ils soient loués aménagés, c’est-à-dire munis du mobilier, du matériel ou des installations nécessaires à l’activité du locataire. En revanche, les locations de locaux nus à usage professionnel sont exonérés de TVA (art. 261, CGI) ; la commune peut cependant lever une option pour leur imposition volontaire (art. 260, CGI) lorsque la location concerne une activité d'un preneur assujetti à la TVA.

Dans quelles conditions louer des locaux à prix très faible
Pour attirer les entreprises, les communes sont parfois tentées de proposer des loyers à prix très faible. Attention : depuis la loi n° 2005-157 du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux, les locations d’immeubles consenties par les communes sont imposables à la TVA même si le loyer ne couvre pas l’amortissement normal du bien. En outre, le montant du loyer ne doit être ni dérisoire, ni symbolique. En effet, si tel est le cas, l’administration fiscale assimile ce loyer dérisoire à une libéralité qui n'entre pas dans le champ d'application de la TVA. Dans ce cas, l’administration fiscale remet en cause le droit à déduction de TVA de la commune et cette dernière doit rembourser l’ensemble de la TVA dont elle a bénéficié ; la commune supporte les dépenses sur une base TTC et ne peut plus bénéficier du remboursement de la TVA par l’Etat. Conseil : avant de fixer un loyer à prix faible, la commune a intérêt à saisir l’administration fiscale (par le biais du comptable public) pour connaître son avis sur le caractère dérisoire/symbolique ou non du loyer. Cette appréciation se fait au cas par cas (Bulletin officiel des Impôts - BOI 3 D-1-06 n°15 du 27/01/2006).

Dans quel cas s’applique la franchise en base de TVA
Les communes peuvent, pour certaines de leurs activités assujetties à la TVA et lorsque le chiffre d’affaires généré par l’activité n’excède pas un certain seuil, bénéficier de la franchise en base (art. 293 B, CGI). Pour les locations, ce chiffre d’affaires est de 33 200 € ; ce seuil s’apprécie en tenant compte de toutes les recettes issues des locations (habitations, salles communales, locaux à usage industriel et commercial). Rappelons que la franchise en base dispense du paiement de TVA ; les communes peuvent toutefois y renoncer en optant pour le paiement de la TVA, ce qui leur ouvre un droit à déduction, c’est-à-dire notamment à récupérer la TVA sur les dépenses. Attention : le bénéfice de la franchise en base empêche la récupération par voie fiscale de toutes les dépenses afférentes aux bâtiments loués (entretien, travaux…). Source : DGFiP. 

Marc GIRAUD le 03 avril 2018 - n°83 de La Lettre des Finances des communes de moins de 2000 habitants