Éditions Sorman

Les catégories de biens taxables
La propriété à usage d’habitation est d’abord classée dans une catégorie en fonction des éléments de confort qu’elle est supposée détenir. Il existe huit catégories, elles-mêmes divisées en sous catégories (6M ; 6, 5M, 5…), allant du local très dégradé (catégorie 8) au grand luxe (catégorie 1).

Conseil : afin d’optimiser les bases fiscales, la CCID peut vérifier si, par exemple, les maisons identiques d’un lotissement sont classées dans la même catégorie ; elle peut demander le changement de catégorie d’une maison ayant subi des transformations importantes ; elle peut également vérifier si les maisons de catégories 7 et 8 ont subi des travaux de rénovations non déclarés à la mairie, mais qui modifieraient le classement de catégorie.

Le calcul de la surface pondérée comparative
L’administration fiscale recourt à une surface de référence, dite « surface réelle » dans le CGI (code général des impôts), correspondant au nombre de mètres carrés au sol. Ce mode de calcul de la surface est différent des règles imposées au marché immobilier (calcul en loi Carrez) qui ne prennent en compte que les surfaces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre.
Cette surface de référence est pondérée par l’appartenance à la catégorie au terme d’un calcul réalisé à travers trois tranches de superficie. Pour une maison individuelle, les premiers 20 m2 sont affectés d’un coefficient variant de 3 (catégorie 1) à 1,10 (catégorie 8) ; les mètres carrés suivants sont affectés d’un coefficient uniforme de 0,90 jusqu’à un plafond correspondant à la norme de la catégorie ; les mètres carrés supplémentaires par rapport à la norme de la catégorie sont affectés d’un coefficient de 0,75. Dans un immeuble collectif, les premiers 20 m2 sont affectés d’un coefficient de pondération variant de 2,60 à 1,05.

Le calcul de la surface pondérée nette
La surface pondérée est calculée grâce à un correctif appliqué à la surface pondérée comparative, pour tenir compte de l’état d’entretien de la partie principale. Le coefficient est compris entre 0,80 et 1,20.
Conseil : pour optimiser les bases fiscales, la CCID doit veiller à mettre à jour ce coefficient suite à des travaux d’entretien que les propriétaires auraient réalisés.

Le coefficient de situation générale et particulière
Ce coefficient est affecté à la surface pondérée nette en fonction de la situation générale du bien dans la commune (proximité ou éloignement du centre ville, cadre tranquille, risques d’inondation) et de sa situation particulière (exposition, présence d’espaces verts, présence ou absence de dépendances non bâties…).

Conseil : pour optimiser les bases fiscales, la CCID doit tenir compte des changements d’environnement dans un quartier : par exemple, un quartier construit à proximité d’une usine dernièrement détruite et dépolluée bénéficie d’un meilleur coefficient de situation ; idem pour un quartier bénéficiant de nouveaux services (maison médicale, commerces…).

Le confort de l’habitation
Le confort est examiné pour obtenir une équivalence superficielle. Les divers éléments, supposés illustrer un surcroît ou une déficience de confort, ajoutent ou retranchent des mètres carrés. Par exemple :
- une salle de bains augmente la surface de 5m2.
- chaque pièce de l’habitation bénéficiant d’un chauffage central accroît la surface de 2 m2.
- Un vide-ordures compte pour 3 m2.
- l’eau courante pour 4 m2.

Le total de ces pondérations successives donne la surface pondérée totale.

La mise à jour de la surface pondérée totale
La surface pondérée totale est multipliée par le tarif (de 1 à 8) de la catégorie dans la partie de commune concernée pour donner la valeur locative 1970, date de la dernière révision des bases. En 1970, le conseil municipal a délibéré sur ces tarifs. Cette valeur locative 1970 est ensuite actualisée en valeur 1980, année de la dernière et unique actualisation intervenue pour tenir compte de l’évolution locale du prix des loyers, qui s’était faite au moyen de coefficients départementaux.
La valeur locative 1980 est enfin revalorisée par un taux annuel voté en loi de finances. Pour 2012, le projet de loi de finances prévoit une coefficient de revalorisation forfaitaire de 1,018 (soit une variation de 1,8%).

Cette valeur revalorisée est divisée par deux pour donner le montant du revenu cadastral ; sur ce revenu cadastral, la DGFiP (direction générale des Finances publiques) applique le taux que la commune vote.

Ludovic Vigreux le 09 janvier 2012 - n°14 de La Lettre des Finances des communes de moins de 2000 habitants